Chọn mặt bằng mở cửa hàng ở Gia Nghĩa phải tính thêm những thứ mà đô thị đồng bằng ít gặp: độ dốc trước cửa, chỗ dừng đỗ xe máy, xe tải, đường có ngập hay trơn trong mùa mưa, và dòng người đi lại tập trung theo vài trục đường chính, khu chợ, quanh trường học, bệnh viện. Một mặt bằng đẹp trên giấy nhưng nằm giữa dốc, xe không dừng được, có thể vắng khách hơn hẳn một mặt bằng nhỏ ở chỗ bằng phẳng gần chợ.
Gia Nghĩa là đô thị trẻ, nhiều khu dân cư mới mở trên các quả đồi, đường nối nhau quanh co. Mật độ dân cư không dày như thành phố lớn, nên mỗi khu chỉ nuôi được một số cửa hàng nhất định cùng loại. Hiểu ai đi qua con đường đó, vào giờ nào và vì việc gì quan trọng hơn chỉ nhìn mặt tiền rộng hay hẹp.
Bài đưa ra cách khảo sát mặt bằng phù hợp với đặc điểm đồi dốc, các khu thường được cân nhắc, những câu nên hỏi chủ nhà và những điều cần ghi trong hợp đồng. Bài không nêu giá thuê; giá thay đổi theo từng vị trí và thời điểm.
Vì sao đô thị đồi khác chuyện chọn mặt bằng
Ở đô thị bằng phẳng, hai mặt bằng cách nhau một trăm mét trên cùng con đường có lượng khách gần giống nhau. Ở Gia Nghĩa, khoảng cách đó có thể là sự khác biệt giữa chân dốc và đỉnh dốc. Xe máy đang lên dốc ít khi dừng lại bất chợt; xe đang xuống dốc thì khó dừng an toàn. Người đi bộ tránh những đoạn dốc dài. Kết quả là khách tập trung ở những đoạn bằng, ngã ba, ngã tư, nơi xe đi chậm lại.
Địa hình cũng chia đô thị thành nhiều cụm. Mỗi quả đồi, mỗi khu dân cư mới có thể thành một cụm riêng với chợ nhỏ, trường học, vài cửa hàng tạp hoá. Người dân ít đi sang cụm khác để mua những thứ có thể mua gần nhà. Mở cửa hàng nhu yếu phẩm vì vậy nên nhìn theo cụm dân cư, còn cửa hàng chuyên biệt (điện máy, vật liệu, xe máy) mới cần nằm trên trục chính.
Cuối cùng là thời tiết. Mùa mưa dài khiến nhiều người hạn chế ra đường vào buổi chiều; mặt bằng có mái hiên, chỗ trú mưa, chỗ để xe có che giúp khách dừng lại. Những đoạn đường bị nước mưa chảy xiết từ trên dốc xuống, đất đỏ tràn lên mặt đường, sẽ vắng khách hơn trong những tháng đó.
Những yếu tố cần nhìn tận mắt ở mặt bằng
Độ dốc trước cửa. Xe máy có dựng chân chống được không, có bị trôi không. Khách có phải dắt xe lên vỉa hè dốc không. Cửa hàng bán đồ nặng (bao gạo, bình nước, vật liệu) cần chỗ bằng cho khách chất hàng lên xe.
Chỗ dừng đỗ. Vỉa hè rộng hay hẹp, có bị cấm dừng không, xe tải giao hàng có dừng được không. Ở trục quốc lộ 14 qua đô thị, xe lớn chạy nhanh, việc dừng đỗ trước cửa hàng cần cân nhắc an toàn.
Thoát nước mùa mưa. Đi xem mặt bằng sau một trận mưa lớn: nước có tràn vào nhà không, đất đỏ có trôi vào cửa không, đường trước nhà có thành dòng chảy không. Mặt bằng thấp hơn mặt đường ở đoạn dốc là rủi ro lớn.
Ai đi qua, giờ nào. Đứng ở mặt bằng vào giờ sáng, giờ trưa, giờ tan tầm, ngày thường và cuối tuần. Đếm sơ số người đi qua, chú ý họ là học sinh, công chức, người đi chợ hay xe qua đường. Mỗi nhóm hợp với một loại hàng khác nhau.
Hàng xóm kinh doanh gì. Cùng loại hàng nằm cạnh nhau có thể thành phố chuyên doanh, kéo khách; cũng có thể chia nhỏ một lượng khách vốn không nhiều. Ở đô thị nhỏ, câu trả lời phụ thuộc vào việc khu đó đã có tiếng là nơi mua loại hàng đó chưa.
Các khu thường được cân nhắc khi mở cửa hàng
Khu chợ trung tâm và các tuyến đường quanh chợ là nơi đông người đi mua sắm hằng ngày, hợp với hàng tiêu dùng, thực phẩm, quần áo, đồ gia dụng. Mặt bằng ở đây thường đắt và ít khi trống; nhiều mặt bằng được truyền tay qua người quen trước khi treo biển cho thuê.
Trục quốc lộ 14 đi qua đô thị có lưu lượng xe lớn, hợp với cửa hàng xe máy, vật liệu, vật tư nông nghiệp, quán ăn cho người đi đường, trạm dừng. Khách ở đây dừng lại vì nhìn thấy cửa hàng khi đi qua, nên mặt tiền, biển hiệu dễ thấy từ xa và chỗ dừng an toàn quan trọng.
Quanh trường học, bệnh viện, khu hành chính là nơi có lượng người ổn định theo giờ: học sinh, phụ huynh, người nhà bệnh nhân, công chức. Văn phòng phẩm, quán ăn sáng, đồ uống, tiệm thuốc, dịch vụ photo hợp với những vị trí này. Sau khi tỉnh lỵ dời về Đà Lạt, lượng người quanh khu hành chính cấp tỉnh cần được quan sát lại thay vì dựa vào ấn tượng cũ.
Các khu dân cư mới trên đồi thường có giá thuê thấp hơn, hợp với cửa hàng tạp hoá, tiệm sửa xe, tiệm tóc phục vụ cư dân xung quanh. Nhược điểm là một số khu chưa ở kín, dân cư còn thưa, cần thời gian để có đủ khách.
Cách khảo sát một mặt bằng trước khi ký
Không cần thuê ai, chỉ cần dành vài ngày đi lại và quan sát. Trình tự dưới đây giúp tránh những quyết định dựa trên một lần nhìn:
- Xác định rõ khách chính của cửa hàng là ai và họ thường đi lại trên những con đường nào trong ngày.
- Chọn ba đến năm mặt bằng ứng viên, ưu tiên những đoạn bằng, gần nút giao, gần chỗ khách chính đi qua.
- Đến mỗi mặt bằng ít nhất ba lần vào giờ khác nhau, một lần vào ngày cuối tuần; ghi lại lượng người, loại xe, khả năng dừng đỗ.
- Đến lại sau một trận mưa lớn để xem nước, đất, đường trước cửa.
- Hỏi chuyện các hộ kinh doanh xung quanh: buôn bán thế nào, mặt bằng này trước đây ai thuê, vì sao họ đi.
- So sánh chi phí thuê với ước tính doanh thu theo kịch bản thận trọng, không theo kịch bản tốt nhất.
Câu hỏi “trước đây ai thuê và vì sao họ đi” thường cho nhiều thông tin nhất. Một mặt bằng đổi người thuê liên tục là dấu hiệu nên tìm hiểu kỹ, dù có thể có lý do riêng của từng người.
Mặt bằng trong chợ hay ngoài phố
Nhiều người mới kinh doanh ở Gia Nghĩa phân vân giữa một sạp, ki-ốt trong chợ và một căn nhà mặt phố. Mỗi lựa chọn có điểm mạnh riêng:
| Khía cạnh | Sạp, ki-ốt trong chợ | Nhà mặt phố |
|---|---|---|
| Lượng khách | Đông, đều theo phiên chợ buổi sáng | Tuỳ vị trí, có thể kéo dài tới tối |
| Chi phí | Thường thấp hơn, có phí quản lý chợ | Cao hơn, tự lo điện nước, bảo vệ |
| Giờ hoạt động | Theo giờ mở cửa của chợ | Tự chủ |
| Không gian, kho | Hẹp, ít chỗ chứa hàng | Rộng hơn, có thể làm kho phía sau |
| Thủ tục | Theo quy định của ban quản lý chợ | Theo hợp đồng với chủ nhà |
Một số hộ bắt đầu bằng sạp trong chợ để thử mặt hàng và gây dựng khách quen, sau đó mới thuê nhà mặt phố. Cách đi từng bước này giảm rủi ro so với thuê ngay một mặt bằng lớn khi chưa biết sức mua thật của khu vực.
Thử trước khi cam kết dài hạn
Ở đô thị nhỏ, khó đoán trước một mặt hàng mới có bán được không. Nhiều người kinh doanh thận trọng chọn cách thử: bán qua mạng cho người trong vùng, bày một quầy nhỏ ở chợ phiên, ký gửi hàng ở cửa hàng có sẵn, hoặc thuê mặt bằng ngắn hạn trước khi ký hợp đồng nhiều năm.
Giai đoạn thử cho biết khách là ai, họ mua bao nhiêu, vào thời điểm nào trong năm, có quay lại không. Với vùng mà sức mua đi theo mùa cà phê, nên thử qua ít nhất một mùa cao điểm và một mùa chậm để có cái nhìn đúng.
Khi đàm phán với chủ nhà, có thể đề nghị thời hạn đầu ngắn hơn, kèm quyền ưu tiên gia hạn với mức tăng giá đã thoả thuận trước. Chủ nhà ở Gia Nghĩa nhiều khi sẵn lòng nếu người thuê tỏ ra nghiêm túc và giữ gìn mặt bằng.
Những câu nên hỏi chủ nhà
Ở đô thị nhỏ, nhiều hợp đồng thuê được làm đơn giản giữa người quen. Dù vậy, những điều dưới đây nên được hỏi rõ và ghi lại:
- Thời hạn thuê, có được gia hạn không, điều kiện tăng giá khi gia hạn.
- Tiền cọc bao nhiêu, trả lại khi nào, trong trường hợp nào bị mất cọc.
- Ai chịu chi phí sửa chữa lớn (mái dột, thấm nước, hư điện), ai chịu sửa chữa nhỏ.
- Có được cải tạo, sửa chữa mặt bằng không; khi trả nhà có phải hoàn trạng không.
- Chủ nhà có giấy tờ nhà đất đứng tên mình không; nếu là người thuê lại thì có đồng ý của chủ gốc không.
- Điện, nước tính theo giá nào; công tơ riêng hay chung.
- Chủ nhà có kế hoạch bán nhà, xây lại trong thời gian thuê không; nếu có thì xử lý thế nào.
Hợp đồng nên làm bằng văn bản, có chữ ký hai bên, ghi rõ các điểm trên. Với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn, nên tìm hiểu quy định về công chứng, chứng thực và về nghĩa vụ thuế của bên cho thuê, vì những chuyện này có thể ảnh hưởng tới quyền của bên thuê khi có tranh chấp.
Chi phí ngoài tiền thuê cần tính trước
Tiền thuê chỉ là một phần chi phí của mặt bằng. Cải tạo mặt tiền, làm kệ, trần, điện chiếu sáng, chống thấm cho mùa mưa có thể tốn đáng kể, nhất là với nhà cũ. Ở vùng mưa nhiều, chống thấm và thoát nước nên được tính ngay từ đầu, vì sửa sau khi đã bày hàng tốn kém hơn nhiều.
Biển hiệu cần tuân theo quy định về quảng cáo ngoài trời của địa phương; mặt bằng trên trục quốc lộ có thể có quy định riêng về khoảng cách, kích thước. Hỏi phường trước khi làm biển lớn giúp tránh phải tháo dỡ.
Chi phí điện, nước, internet, rác thải, phí vệ sinh, bảo vệ khu chợ (nếu trong chợ) là những khoản cố định hằng tháng. Một ví dụ giả định: nếu tổng chi phí cố định mỗi tháng gồm tiền thuê và các khoản trên là một con số X, cửa hàng cần doanh thu đủ để phần lãi gộp trang trải X trước khi có lời. Tính con số đó trước khi ký giúp biết mặt bằng có quá sức hay không.
Câu hỏi thường gặp
Mặt bằng trên đường dốc có nên thuê không?
Không nhất thiết phải tránh, nhưng cần cân nhắc kỹ. Mặt bằng giữa dốc dài thường khó dừng xe, khách ít ghé. Nếu cửa hàng có khách quen chủ động tìm đến, hoặc có chỗ đỗ bằng phẳng trước cửa, thì dốc ít ảnh hưởng hơn.
Thuê mặt bằng ở khu dân cư mới trên đồi có lợi gì?
Giá thuê thường thấp hơn trung tâm, ít cạnh tranh trực tiếp, hợp với cửa hàng phục vụ cư dân xung quanh. Nhược điểm là dân cư còn thưa ở một số khu, cần thời gian để có khách ổn định. Nên xem tỉ lệ nhà đã có người ở trước khi quyết định.
Có cần công chứng hợp đồng thuê mặt bằng không?
Tuỳ quy định hiện hành về hợp đồng thuê tài sản và thoả thuận của hai bên. Dù không bắt buộc, hợp đồng bằng văn bản có chữ ký, ghi rõ các điều khoản quan trọng vẫn là cách bảo vệ cả hai bên. Nên kiểm lại quy định khi ký hợp đồng dài hạn.
Làm sao biết mặt bằng có bị ngập hay trôi đất mùa mưa?
Đến xem ngay sau một trận mưa lớn, hỏi hàng xóm về những năm mưa nhiều, nhìn dấu nước, vệt bùn trên tường và nền nhà. Mặt bằng thấp hơn mặt đường ở đoạn dốc là dấu hiệu cần chú ý.
Mở cửa hàng gần khu hành chính cũ có còn hợp lý không?
Cần quan sát lại thực tế sau khi các cơ quan cấp tỉnh chuyển về Đà Lạt. Lượng người đến làm việc có thể giảm, nhưng khu vực vẫn có cơ quan cấp phường, trường học, dân cư. Đứng quan sát vài ngày sẽ cho câu trả lời chính xác hơn ấn tượng cũ.